魏律师代理原告王某商品房销售合同纠纷案，成功争取违约金1.7万余元

　　王x梅与洛阳xx宇泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

　　案  由商品房销售合同纠纷案  号（2016）豫0302民初597号

　　洛阳市老城区人民法院

　　民 事 判 决 书

　　（2016）豫0302民初597号

　　原告：王x梅，女，1972年12月4日出生，汉族。

　　委托代理人：魏书雨，河南中冶律师事务所律师。

　　委托代理人：董长存（实习），河南中冶律师事务所律师。

　　被告：洛阳xx宇泰房地产开发有限公司。

　　法定代表人：方x前，该公司董事长。

　　委托代理人：牛x超，该公司法律顾问。

　　原告王x梅与被告洛阳xx宇泰房地产开发有限公司（以下简称xx房地产开发公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王x梅及其委托代理人魏书雨、董长存，被告xx房地产开发公司的委托代理人牛x超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告王x梅向本院提出诉讼请求：1、判令xx房地产开发公司按照合同约定，将房屋验收合格；2、判令xx房地产开发公司依《商品房预售合同》约定交房之日的次日起至实际履行交付验收合格的商品房义务时止，按日向王x梅支付已交付房价款的万分之二的逾期违约金（暂计算至起诉之日为8281.18元）；3、本案诉讼费由xx房地产开发公司承担。事实和理由：2015年5月11日，王x梅与xx房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，王x梅购买xx房地产开发公司开发的位于洛阳市老城区经七路与道北五路交叉口东北角鼎城一期第139幢1单元1-1901号房。合同签订后，王x梅依约积极履行了自己的义务，付清了全部购房款544815元。依据双方签订的《商品房预售合同》第八条、第九条的约定，xx房地产开发公司应当在2015年12月31日前将商品房交付王x梅使用，逾期超过60日的，王x梅有权解除合同。现xx房地产开发公司至今仍未达到交房标准，已经构成根本违约并严重损害了王x梅的合法权益。现王x梅依据双方签订的《商品房预售合同》第九条之规定要求继续履行合同，并支付违约金。综上所述，xx房地产开发公司的行为严重侵害了王x梅的合法权益，请求依法判如诉请，以维护王x梅的合法权益。

　　被告xx房地产开发公司辩称：2016年6月13日，王x梅已经办理了交房入住手续。xx房地产开发公司出售给王x梅的商品房按照合同约定已经达到交房条件，xx房地产开发公司已经按照合同约定给王x梅送达了交房通知书，但王x梅拒绝签收。在本案中xx房地产开发公司不存在任何违约行为，本案纠纷是王x梅拒绝收房造成的，因此王x梅的诉讼请求依法应予以驳回。

　　原告王x梅为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据材料：

　　第一组证据：《商品房预售合同》一份。

　　证明：王x梅与xx房地产开发公司存在商品房买卖合同关系，同时合同对延期交房做了相应的约定，xx房地产开发公司的情形属于退房的条件。

　　第二组证据：《销售不动产统一发票》两份。

　　证明：王x梅已经积极履行了合同义务。

　　第三组证据：1、2016年1月27日洛阳市住房和城乡建设委员会质监站下达的《责令停止交房通知书》一份；

　　2、2016年4月28日洛阳市住房和城乡建设委员会在洛阳网百姓呼声互联网平台《回复意见一份》。

　　证明：明确表明xx房地产开发公司存在违约行为，不符合交房条件，构成严重违约，符合商品房买卖合同中约定的退房条件。

　　经质证，被告xx房地产开发公司对第一组证据真实性无异议，王x梅起诉依据合同第九条第一款，该款约定逾期超过60天买受人有权解除合同，解除合同时按照每日万分之二支付违约金，违约金不超过房屋总价的1%，本案中不存在逾期超过60天交房的问题；合同附件4第五条第十一款对送达有明确约定，出卖人通知送达买受人指定地址的，因地址不详买受人拒收等原因导致无法送达均视为已经送达。对第二组证据无异议。第三组证据与本案事实不符，本案所涉及的商品房在2015年12月30日经综合验收合格，符合合同约定的竣工验收交房条件，质检站验收并不是合同约定的验收条件，该回复中称没有在质监站监督下进行竣工验收没有法律依据，也没有合同依据，竣工验收不需要在质监站监督下进行；回复中称在2016年1月27日向xx房地产开发公司下达了责令停止交房通知书这一事实也不符，xx房地产开发公司从来没有收到过该通知书，行政部门的责令停止交房通知书是行政处罚的一种行政强制措施，必须按照法定程序进行，本案中不存在这样的程序；网上回复仅仅是在网上的答复意见，该答复意见不能取代行政处罚程序，这一答复意见从程序上到实体都不合法，属于无效的。

　　被告xx房地产开发公司为支持其抗辩意见，向本院提交以下证据材料：

　　1、商品房预售许可证一份。

　　证明：xx房地产开发公司出售的房产已经取得销售批准文件。

　　2、商品房预售合同一份。

　　证明：合同第八条约定的交付期限是2015年12月31日前，约定的交房条件是合同第八条的第一种条件即该商品房经验收合格，xx房地产开发公司出售的商品房已经在2015年12月30日经验收合格，合同第八条第五项也约定了不可抗力的免责条款，xx房地产开发公司在建房过程中遇到了不可抗力事件，已经书面通知王x梅；合同第九条约定逾期超过60天买受人才有权解除合同，本案中不存在逾期交房的问题，合同第十一条规定房屋交接需要提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，该交房文件早已具备，是王x梅拒绝交接，按合同第十一条约定，买受人拒绝接受房屋的视为出卖人已将该房屋交付给买受人，因此本案应当认定为房屋已经交付；xx房地产开发公司已经按照合同附件4第十一条约定的通知送达条款履行了送达义务。

　　3、2015年12月30日工程五方竣工验收报告一份。

　　证明：本案争议的房屋已经综合验收合格。

　　4、洛阳市政府（2015）47号文件一份、2015年12月7日洛气联办（2015）35号文件一份、2015年12月2日xx房地产开发公司因不可抗力事件给王x梅送达的延期交房通知书一份、邮寄延期交房通知书的邮政快递单一份。

　　证明：为了保证空气质量，洛阳市政府要求在纪念活动期间8月28日-9月4日市内工程全部停工；为了保障上合峰会的空气质量，洛阳市要求全市在建工程在12月1日-12月20日全面停止施工；通知因不可抗力事件交房时间延期28天，延期到2016年1月28日；该证据证明建房过程中出现不可抗力事件xx房地产开发公司按照合同约定给王x梅送达了延期交房通知书，王x梅也已经签收。

　　5、给王x梅邮寄送达的交房入住通知书一份。

　　证明：通知的交房时间是2016年1月16日，该通知书王x梅已经签收，按照合同约定王x梅在15日内拒绝收房的视为房屋已经交付。

　　6、王x梅所购房屋的住宅质量保证书和住宅质量使用说明书一份。

　　证明：本案争议房产各种交房手续交房文件已经齐备，在这一系列文书中由xx房地产开发公司、勘察单位洛阳规划建筑设计院、设计单位中色科技公司、施工单位洛阳河阳建筑公司、监理单位洛阳全安监理公司、质量监督政府部门洛阳市建设工程质量监督站、物业公司河南佳宇公司的签章，足以证明王x梅的房屋早已符合合同约定的交房条件，同时还证明王x梅提供的网上回复与洛阳市建设工程质量监督站在正式交房文件中加盖公章证明的事实不一样，该证据中还有王x梅所购单套房屋分户验收报告，证明本案争议房屋是先进行分户验收合格之后才进行了整体验收。

　　7、2016年6月13日交房入住手续一套。证明：双方已经对房屋进行交接。

　　经质证，原告王x梅对证据1无异议；对证据2真实性无异议，对证明方向有异议，根据该合同明确约定出卖人逾期交房超过60天买受人有权解除合同，虽然根据合同第八条商品房验收合格可以交由买受人，但是根据《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理办法》等相关规定，一个工程只有当土建、消防、电梯、燃气、人防、规划、环保等部分通过验收合格并经建设行政主管部门审核颁发的竣工验收证书才算是合格的工程，才具备交付条件，也就是综合验收合格，当商品房买卖合同约定的交付条件低于综合验收标准，应以综合验收为交付条件，虽然xx房地产开发公司有商品房验收合格，但不具备综合验收条件，不能证明商品房买卖合同的规定符合交房条件；证据3系复印件，不予质证，且该证据上均没有时间；证据4中的两份文件不是政府的红头文件，对此不予认可，通知书和快递回执无法显示被告是什么时间给原告邮寄的，不排除起诉后被告再邮寄的可能；对证据5，该快递内也没有提供任何符合交房的相关文书，不能证明被告当时已符合交房条件，该快递也不显示邮寄时间；证据6中住宅工程质量分户验收表土建及安装表中显示笔迹是同一人所写，时间是同一天，公章模糊；对证据7真实性无异议，对证明方向有异议，王x梅确实在入住手续书上签字了，但是这是因为xx房地产开发公司迟延交房拖延时间太久，王x梅没有自己的房子，不得已在被告不符合法定交房手续的情况下签订了入住手续，但是这并不能免除xx房地产开发公司交房不符合法定条件的法律责任，根据《消防法》、《建筑工程消防监督管理规定》，对于单体建筑面积大于40000平方米或者建筑高度超过50米的公共建筑，必须经过消防验收，被告并没有提供相关的手续，另外，在洛阳市住建委质监站了解到xx鼎城项目还没有经过住建委的统一竣工验收手续，且该入住是2016年6月13日，原、被告双方约定交房时间为2015年12月31日，xx房地产开发公司实际交房时间已经违反合同约定，应当按照合同约定支付违约金。

　　本院经审理认定事实如下：2015年5月11日，王x梅与xx房地产开发公司签订一份《商品房预售合同》，合同约定王x梅向xx房地产开发公司购买位于洛阳市老城区经七路与道北五路交叉口东北角鼎城一期第139幢1单元1-1901号房屋，该商品房为预售商品房，用途为住宅，预测建筑面积共121.07平方米，单价为每平方米4500元，总价款为544815元；xx房地产开发公司应当在2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房并符合本合同约定的商品房交付王x梅使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，xx房地产开发公司可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且xx房地产开发公司在发生之日90日内告知王x梅的；2、因不可抗力（包括不能预见、不能避免、不可控制的意外事故）不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起90日内向另一方当事人提供证明；除合同约定的上述特殊情况外，xx房地产开发公司如未按合同约定的期限交付商品房的，按日向王x梅支付已交房款万分之二的违约金等内容。合同签订后，王x梅依约履行了全部付款义务，xx房地产开发公司于2016年6月13日向王x梅交付房屋，王x梅为此持状诉至本院。

　　另查明：王x梅向xx房地产开发公司购买的商品房未经政府主管部门组织验收。

　　本院认为，原告王x梅与被告xx房地产开发公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告王x梅依约履行了支付全部房款的义务，被告xx房地产开发公司未按合同约定的期限向原告王x梅交付经验收合格的房屋，系违约行为，应承担相应的违约责任。故原告王x梅要求被告xx房地产开发公司支付2015年12月31日至2016年6月13日的违约金（每日按照已付购房款万分之二计算）的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于原告王x梅要求判令被告xx房地产开发公司按照合同约定，将房屋验收合格的诉讼请求，不属于人民法院审理民事案件范围，应由政府主管部门解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

　　一、被告洛阳xx宇泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王x梅违约金17760.97元（2015年12月31日至2016年6月13日，每日按照已付购房款万分之二计算）；

　　二、驳回原告王x梅的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本案受理费50元，由原告王x梅负担10元，被告洛阳xx宇泰房地产开发有限公司负担40元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

　　审　判　长

　　贾　伟

　　审　判　员

　　袁玲玲

　　人民陪审员

　　刘彩琴

　　二〇一六年八月二十六日

　　书　记　员

　　钱亚飞